Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

„Zawarliśmy z mężem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W umowie nie został określony termin zawarcia właściwej umowy. Przy zawieraniu umowy uiściliśmy zadatek, przy czym w umowie nie zawarliśmu postanowienia o obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w razie zerwania umowy prze sprzedającego. Umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Jakie są konsekwencje zerwania umowy przez sprzedającego?”

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości jest to wskazanie ceny oraz przedmiotu umowy czyli dokładnie której nieruchomości dotyczy umowa. Strony powinny określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli tego nie uczynią każda ze stron może wyznaczyć odpowiedni termin. Jeżeli w ciągu roku żadna strona nie wyznaczy terminu, nie można żądać już wtedy zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 kc).

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (zrywa umowę), druga strona ma do wyboru albo domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (także przed sądem). Ta ostatnia możliwość istnieje tylko wtedy, kiedy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej a w szczególności co do formy tej umowy (art. 390 kc).

Skoro zawarta przez Państwa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie miała formy aktu notarialnego, mogą Państwo domagać się tylko naprawienia szkody.

Zadatek dany przy umowie ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Odmiennie może być tylko wtedy gdy w umowie strony uczyniły odmienne zastrzeżenie albo istnieje w danej społeczności odmienny zwyczaj (art. 394 § 1 kc).

Mogą więc Państwo dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, nawet jeżeli w umowie nie było wyraźnie o tym mowy. Strona przeciwna może bronić się twierdzeniem, że istnieje odmienny zwyczaj, ale tą okoliczność będzie musiała udowodnić.